Uno de los servicios que prestamos en nuestra empresa es la administración de alquileres de inmuebles comerciales por lo cual dedicamos mucha parte de nuestro tiempo para escuchar tanto a propietarios como a inquilinos.
La situación no es nada fácil cuando se tiene que llegar a acuerdos equilibrados en beneficio de ambas partes porque para todos, los momentos estructurales en que vivimos a veces no nos permite ver el otro lado de la moneda y menos tratar de que quede parada en el filo para que ninguno quede de cara al piso, esta es una tarea titánica que requiere balance y muchas técnicas de negociación.
Ni para los propietarios que tuvieron el bien de invertir sus ahorros y recursos en un patrimonio que les daría una entrada más al presupuesto familiar, ni para los inquilinos que decidieron un emprendimiento con el fin de conseguir capitalizar y/o mejores entradas que un salario, el escenario actual no se presenta con las condiciones claras y más idóneas para conseguir el mayor beneficio para cada lado de estas ambas importantes inversiones.
Para mantener una buena relación arrendataria es importante que nos pongamos en el zapato del otro; si yo fuera un propietario desearía el mejor retorno de la inversión por la compra de ese bien, y si fuera inquilino también desearía el mejor retorno por mi inversión e iniciativa. La pregunta es cómo llegar a un balance equitativo entre las partes sin que ninguno se vea afectado en sus objetivos.
En tiempos pasado, pero no tan difíciles como los que ahora vivimos, siempre se propusieron fórmulas que llevara a una equidad entre las partes como estas:
El precio de reposición: esto solo puede ser calculado en economías sanas con datos precisos de los precios de construcción, no nos vamos a detener mucho en esta fórmula para calcular el valor de un alquiler, ya que solo en algunos mercados el valor de reposición de un inmueble no es el mismo que su valor en el mercado, es decir que el precio de venta de tu inmueble si estuviese en venta en el mercado, no será el mismo precio de construir un inmueble nuevo y similar. Los valores del mercado suben y baja debido a muchos factores, pero el costo de reconstruir un inmueble se basa en el costo y la disponibilidad de materiales y mano de obra. Para eso los organismos pertinentes deben dar las cifras según las estadísticas actuales, pero requieren de la información precisa y de que no existan mercados negros de materiales.
El precio por plusvalía: para calcular este precio se tiende a tomar en consideración la tasa pasiva de los seis principales banco y multiplicarla por el costo del inmueble y su resultado dividirlo entre doce (12) meses, así como si hubieras depositado tus ahorros en un banco en vez de hacer una inversión. El problema de este caculo es que en economías inflacionarias, a veces los cánones se escapan de la realidad del mercado y también cuando vienen las renovaciones anuales de alquiler, nunca podrá ser equitativa para el propietario si solo se toma en cuenta el Índice de precios al consumidor (IPC) que no es más que “el indicador estadístico que mide la evolución de los precios de una canasta de bienes y servicios representativa del consumo familiar durante un período determinado”, el cual actualmente no tenemos sincerados y ya sabemos que lo que ayer costaba hoy cuesta más de mil veces.
El precio según las ventas: en momentos de coyuntura como este y posiblemente también en economías estables, a nuestro modo de ver, es la fórmula más justa a implementar para calcular el mejor precio de arrendamiento para las partes; por supuesto siempre partiendo de un canon base, que se puede ajustar y escuchar una oferta del futuro o actual inquilino según su perfil financiero, ya que igual será una buena y justa práctica en las renovaciones. El Decreto Ley de regulaciones de arrendamiento inmobiliario para uso comercial de Venezuela, expone dos soluciones en su artículo 32 que se pueden aplicar desde el comienzo de una relación arrendaticia hasta sus renovaciones. La parte difícil de esta fórmula para calcular los precios para arrendamientos son:
1. Que pudiera dejar afuera de las oportunidades para alquilar inmuebles a nuevos emprendedores, ya que por no estar en actividad no tienen los impuestos ni libros de comprobación y no podrán presentar un perfil financiero para ser evaluados, lo cual los puede limitar a que empiecen sus actividades con un canon apropiado a su desarrollo comercial.
2. Que se debe confiar que los estados de ventas de comprobación sean honestos y transparentes. Ya que muchos propietarios como empresas administradoras, no contamos con un personal calificado ni es nuestra razón de ser, para analizar o auditar estas ventas.
3. Pero sobre todo que tanto al inicio de la relación, como en cada renovación, las partes tenga la actitud y el buen entendimiento de confiar uno en el otro, para llegar acuerdos favorables tanto para el propietario como para el arrendatario.
Tal cual como en un matrimonio, las relaciones arrendaticias tendrán momentos buenos y momentos difíciles, lo más importante es la comunicación y la confianza que se genere y se mantenga entre las partes. En los momentos de coyuntura o estructurales no es oportuno estar jalando cada uno para su lado. Nuestro consejo de siempre es que a la hora de negociar un canon, ambas partes deben comprometerse a escuchar las ofertas y sus contra ofertas sin fijar posiciones extremas ¡A veces cediendo se gana más!