En atención a varias consultas de nuestros clientes propietarios e inquilinos de más de 300 inmuebles que llevamos en administración, como de los propietarios de inmuebles comerciales y residenciales listados en interés de disfrutar nuestros servicios de intermediación para la venta y alquiler, y también de los interesados clientes en comprar o en alquilar una propiedad, dedicamos ente contenido, que ha sido desarrollado conjuntamente con nuestros asesores jurídicos; en pos de contestar, las preguntas más frecuentes en el marco de la pausa de actividades comerciales de bienes y servicios no esenciales, en atención al Decreto Nº 4.160 de fecha 13 de marzo de 2020, mediante el cual se decreta el Estado de Alarma en todo el Territorio Nacional.
Desde el inicio del periodo de cuarentena, dos temas de consultas se han generado por nuestros clientes:
- Acerca de nuestra opinión como empresa inmobiliaria, sobre el futuro del mercado inmobiliario en Venezuela.
- Y sobre la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al uso comercial y aquellos utilizados como vivienda principal, hasta el 01 de septiembre del 2020, decretado por el Ejecutivo Nacional y publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6.522 el 30 de Marzo del año en curso.
En este sentido, decidimos elaborar una síntesis de las preguntas más frecuentes que hacen los propietarios e inquilinos, pretendiendo sea de utilidad, para todas aquellas personas que estaban promocionando en venta o alquiler sus propiedades o de aquellos que se encuentran actualmente en una relación arrendaticia, bien sea que gocen o no, de nuestros servicios inmobiliarios de administración de inmuebles en el área comercial, a la que nuestra empresa se dedica desde hace 30 años en el mercado inmobiliario nacional.
Las preguntas más frecuentes sobre el comportamiento del mercado inmobiliario durante y después de la cuarentena son:
- ¿Debo mantener el precio actual de oferta para alquiler o vender mi propiedad? ¿Los precios de las propiedades tenderán a la baja o a la alza?
Resp.: Tenemos que esperar días después, a que se levante la cuarentena y ver cómo se comporta el mercado. Los precios “ideales” de venta o alquiler de un inmueble están determinados por mercados estables y confiables, de lo contrario, pudieran tender a la baja según sea la oferta o demanda en el marco de un escenario de recesión. Adivinar como se va a comportar nuestro mercado, sin las determinantes para fijar un precio de venta o alquiler ideal, no es ético ni profesional.
- ¿Se puede vender o alquilar una propiedad en Venezuela durante la cuarentena?
Resp.: En cuarentena no se puede vender o alquilar una propiedad, dado que en nuestro país, se requieren gestiones e interacción de las partes interesadas en comprar, vender o alquilar, ante Registros y Notarías.
Sin embargo, a que personas desearían comprometer la venta o el alquiler de su propiedad bajo un contrato privado, con el fin de obtener algún ingreso o utilidad producto de una operación de compra o alquiler, o bien sea el caso, que el comprador o arrendatario deseen aprovechar la coyuntura para garantizar un precio final de compra o alquiler, nuestra sincera opinión profesional, es que en previsión de problemas futuros, no se lleven a cabo en esta forma las operaciones. Las operaciones de compra venta deben ser debidamente protocolizadas, por la vía de trasferencia de la propiedad ante un Registro, o con un compromiso previo como lo es la promesa bilateral ante Notaria, que establece el precio definitivo, el tiempo para su definitiva protocolización y las consecuentes penalidades para las partes por su incumplimiento. Tampoco recomendamos, comprometer el uso y disfrute por alquiler de un inmueble comercial en estos momentos de la misma forma, ya que el contrato debe hacerse autenticado ante Notaria, como lo establece el Artículo 13, en el Capítulo II, de la Ley Especial que rige la materia para el alquiler de inmuebles comerciales (Gaceta Oficial No. 40.418); además, de la incertidumbre de cuando realmente se pudiera entrega material para su ocupación, sino fuese el caso de un bien y servicio esencial, además de los problemas que enfrentara el futuro cliente para su remodelación, equipamiento, etc…etc…
En nuestra experiencia, hemos visto en otras coyunturas, como por alguna premura, las partes se comprometen en reservas o contratos privados y muchos de estas operaciones no han culminado en finales felices, llegado a disputas pre judicial y muchos de ellos hasta ante tribunales. Si usted no tiene una emergencia que lo lleve a tomar la vía privada, le recomendamos calma y paciencia, incluso hasta días después que se levante la cuarentena y podamos sondear de cómo se comporta el mercado.
Las preguntas más frecuentes en cuanto a la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los inmuebles de usos comercial:
- ¿Están exonerados o suspendidos los cánones de arrendamiento?
Resp.: Solo están suspendidos, no hay exoneración y en su Artículo 3º del Decreto, se exhorta a consensuar los términos favorables entre las partes, para reestructurar o refinanciar estos pagos.
Entonces, en función de lo que nos permite la Ley, hay que analizar cada caso es particular y nosotros como administradores de arriendos de inmuebles comerciales, una de nuestra tarea es buscar un equilibrio y equidad entre las partes, según sea cada caso. Tomando en cuenta, que sin embargo a que una de nuestros servicios es cuidar el cumplimiento del contrato, también es velar que las partes tengan una sana relación arrendaticia y que en caso de terminar esta relación, sea minimizando las molestias y en buena lid.
Hasta hoy 02 de abril, hemos atendido alrededor de 400 mensajes o llamadas de nuestros clientes en administración y nos hemos encontrado con la satisfacción, que todos desean llegar a acuerdos justos, en plena conciencia que son momentos muy duros para todos.
Si es su caso, que no está en manos de una administradora experta en negociación e intermediación de contratos, le aconsejamos que contrate los servicios para la intermediación profesional de una empresa dedicada a estos fines. Aunque nuestra empresa actualmente ya cubrió su capacidad de atención, conocemos a empresas que trabajan con mucha profesionalidad y ética. Contáctenos a través de www.managerinmobiliario.com y si conocemos a alguien en su zona o ciudad dentro de Venezuela, con mucho gusto le daremos una información a este particular.
- ¿Cuándo como propietario, podre empezar nuevamente a cobrar los cánones de arrendamiento?
Resp.: Aunque el Artículo 1º establece la suspensión hasta el Primero (01) de Septiembre de 2020, el Artículo 5º establece que “La suspensión a que se refiere este decreto, será desaplicada en aquellos casos de reinicio de actividad comercial, con anterioridad al termino máximo previsto en este decreto”
Cuando comiencen las actividades comerciales, en teoría, se podrá nuevamente comenzar a cobrar los cánones de arrendamiento con regularidad. En el caso de comercios esenciales de bienes y servicios que se mantuvieron abiertos como abastos, supermercados, farmacias y otros, deberán continuar cumpliendo con su responsabilidad de pago.
- ¿Qué pasa si fuera el caso que el arrendatario ya viene con un mes de canon vencido y se le acumula otro producto de la cuarentena? ¿Puedo cobrar el que se le venció antes de la cuarentena?
Resp.: No se puede cobrar. Sin embargo, igualmente a una respuesta anterior, las partes podrán acordar, como se pueden recuperar o financiar esos cánones no cobrados en su momento, pero que son igualmente exigibles, ya que no están exonerados, lo que hay es una prohibición expresa de cobrar esa deuda acumulada de una vez.
Nosotros como administradores, le estamos recomendando a los inquilinos que ya presentaban un mes vencido, justo al momento que se decretó la cuarentena, que de acuerdo a sus posibilidades, amorticen el pago de este canon con alguna cantidad, de manera que no se les convierta en un monto excesivo que después le sea más difícil cumplir y perjudique la buena relación arrendaticia que llevaban hasta entonces.
- ¿Puedo solicitar la desocupación de mi propiedad comercial en caso de no llegar a un acuerdo con el inquilino?
Resp.: No, el Articulo 2 del Decreto para la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento durante el periodo de los mismos seis (06) meses, también suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del Articulo 40 de Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, que establece literalmente: que son cusas de desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Sin embargo a este decreto, insistimos a nuestros clientes administrados, para que entre las partes prevalezcan una buena relación arrendaticia, por un lado que los propietarios se concienticen de todas las cargas asociadas que lleva consigo un inquilino y que tendrá igualmente que cumplir aun no ejerciendo su actividad y así mismo al inquilino, que continúe con el excelente perfil y trato que presento a la administradora o a los propietarios, a fines que se le eligiera como inquilino y continúe construyendo una buena reputación; como aconsejamos en otro artículo de este blog titulado “Ser un buen inquilino es la llave que abre todas las puertas”
- Si mi contrato establece que como inquilino debo pagar el condominio ¿este pago también está suspendido?
Resp.: No, en el ámbito del decreto no tiene un efecto extensivo, solo establece regulación expresa sobre pensiones arrendaticias. Aun cuando legalmente el recibo y el pago se efectué en favor del propietario, la obligación no se deja de causar. Así que si en efecto, en el contrato se establece en alguna de sus cláusulas, que se ordena que este pago así fuera convenido y que le corresponda al inquilino, deberá ser cumplido. Nos aclara nuestro consultor experto en Derecho Inmobiliario.
Nuestra recomendación no solo como administradora, sino también con los zapatos como condóminos, es que precisamente en estos momentos es cuando debemos ser más responsables con nuestra comunidad comercial o residencial donde hacemos vida y llamamos a la conciencia, que en la medida que nos permitan nuestras finanzas, no nos atrasemos en el pago de nuestras cuotas. De esto depende su buen funcionamiento y gozar de espacios con calidad de vida.
- Como arrendatario de un local u oficina ¿Qué pasa si producto de esta coyuntura deseo entregar el local u oficina?
Resp.: Si fuera el caso que un inquilino no deseara llevar a término el periodo del contrato de arrendamiento, deberá manifestar su intención formalmente por escrito de su deseo de terminar la relación arrendaticia de manera unilateral.
Para nuestros administrados bajo autorización y mandato expreso del propietario, tenemos previsto un modelo de finiquito que deberán firmar ambas partes y que podrán hacerlo de manera virtual a través de e mail si fuera el caso de seguir el periodo de distanciamiento social y con nosotros como testigos e intermediadores de esta decisión.
- ¿Qué pasa si mi contrato de arrendamiento esta próximo o en fecha de vencimiento justo en la época de cuarentena?
Resp.: Como fue mencionado en una respuesta anterior, se requiere de la Notaria para autenticar los contratos, sin embargo a la cuarentena por el Estado de Alarma, tomando en cuenta que existe voluntad común de las partes en continuar la relación arrendaticia aun a esta coyuntura, podrán expresarlo a través de nosotros, quienes redactaremos un acta privada, mientras termina el periodo de emergencia.
Aunque lo que está en suspenso con arreglo al decreto es únicamente la obligación del pago del canon, y solo temporalmente; el resto de los efectos del contrato necesariamente deben mantenerse. En consecuencia, los términos del vencimiento, si no son objetos de renovación y/o extensión, deberán respetarse exactamente como fueron expresados al momento de la celebración.
Posteriormente a que empiecen las actividades regulares de las Notarías, deberá ser formalizado. El no hacerlo, implica que el contrato tuvo efectos legales hasta la fecha prevista, y a partir de ese momento se entenderá subsumido únicamente en los términos legales de prórroga.
Esperamos que este material sea de utilidad y quedamos a sus órdenes para cualquier otra consulta.
Por Teresa Salas Soluciones Inmobiliarias S.S.