Pareciera que actualmente las ventas inmobiliarias son una carrera de fondo, en las cuales para propietarios y compradores cuenta más el tiempo en la que se realice, que la meta a lograr. Sin embargo, a que en nuestros servicios inmobiliarios siempre ofrecemos “vender en el menor tiempo posible”, también es nuestra oferta de servicios que “minimizamos los problemas futuros”. Entonces observemos con detenimiento, el tema tendencia en este momento que ha causado tanto revuelo entre clientes y en algunos inmobiliarios, como lo es los Documentos Privados.
Sin pretender satanizar, pero tampoco tomar deportivamente esta práctica, escribimos este artículo para informar a nuestros clientes, sobre las consideraciones que deben tomar, antes de la decisión de firmar un DOCUMENTO PRIVADO VS. DOCUMENTO PÚBLICO, para la compra o venta de su propiedad. Aquí puntualizamos conceptos y aspectos de forma corriente o entendible para todos aquellos que no somos abogados, pero con el apoyo de nuestros juristas para comprender la letra.
Pero más que mencionar leyes, sentencias y decretos, este escrito está fundamentado en historias vividas de cerca en la práctica de nuestra actividad inmobiliaria ¡Toma nota!
Si nos pusiéramos a conversar con clientes y entre inmobiliarios, las historias satisfactorias de los documentos privados son muchas, pero también las historias NO exitosas, las cuales solo algunas han llegado a honrarse en tribunales por falta de tiempo o recursos, también son muchas... He aquí algunas historias de “cuentos inmobiliarios que no son cuentos”, que ilustran con experiencias, pero sin exponer identidades ni vulnerar la privacidad de sus actores, las precauciones que debemos de tomar a la hora de decidir la compra o venta de un inmueble con un documento privado.
Empecemos por definir los términos de documentos públicos o autenticados y de documento privado:
DOCUMENTO PÚBLICO o AUTENTICADO
Nuestro Código Civil en su artículo 1.357, lo define muy claramente como “documento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” …
DOCUMENTO PRIVADO
Es aquel redactado por particulares, sin intervención de ningún funcionario público que le de fe o autoridad, pero que, a través de la nueva sentencia del Tribunal Supremo de Justicia No. 98 emitida el 23 de marzo del año en curso 2023, tienen un valor probatorio ante terceros, siempre que otros, no tengan un documento registrado que evidencie algún derecho sobre la propiedad.
En este punto, cabe destacar que, un documento notariado de compra venta, aunque está firmado ante una persona autorizada como lo es el Notario, no es un documento probatorio ante terceros, es decir, no nos da el derecho de vender o trasladar la propiedad a otras personas. Este documento solo prueba que hay o hubo una verdadera intención de venta y de compra y que las partes recibieron y/o entregaran la cantidad de dinero que pactaron sobre el valor de la propiedad y la Notaria da fe de esto. Dicho más claro, este documento habría que Registrar antes de vender, porque previamente hay otro propietario.
A la fecha, por resolución del SAREN las compras ventas definitivas notariadas no se están practicando. Pero todavía existen documentos de compra venta notariados sin registrar en propiedades que desean entrar en el mercado inmobiliario. Muchos de estos no se registraron por no poseer el monto de los impuestos de Registros, con la esperanza de tener en algún momento este dinero o de cancelarlos al momento de requerir la venta, encontrándose con la sorpresa, de la escalada del valor de estos impuestos. Así mismo, nos encontramos con liberaciones de hipoteca, separación de bienes y otros que también son requeridos, si fueran los casos, entre los recaudos para el Registro.
¡Ahora sí! Venimos con los cuentos que no son cuentos, muchas son las historias recopiladas, pero estas son las más comunes entre los casos de personas que se nos acercan en busca de dar respuestas a situaciones con documentos privados.
EL QUE SE FUE Y NO VOLVERÁ
El propietario tenía un apuro personal y las solvencias municipales no se encontraban listas para el momento. Entre comprador y vendedor pactaron bajo contrato privado la compra de un local. Al transcurrir el tiempo, el comprador deseo vender a un tercero y cuando fue a Registrar se encontró con la sorpresa del fallecimiento del propietario. Lamentablemente esto sucede y aun sufriendo de una enfermedad terminal, no se pueden predecir. El comprador no verificó el estado civil del propietario y la esposa e hijos, impugnaron la venta.
PRIMERA RECOMENDACIÓN - Para la compra venta de un DOCUMENTO PRIVADO, se deben verificar otros aspectos concernientes a la negociación: estado civil de las partes, como fue el producto de la compra, histórico del inmueble, en el caso de empresa los estatutos de la misma y cualquier otro necesario a esta negociación. En Venezuela las personas negocian para sí y para sus causahabientes, por lo tanto, sus herederos lo sustituyen.
EL QUE SE FUE Y NO SE CONOCE SU PARADERO...
El comprador vio una buena oportunidad en la oferta del precio de un inmueble. El vendedor, era un apoderado del propietario que vivía en otro país. Pactaron una compra venta privada a través de una empresa inmobiliaria, con la condición que mientras realizarán todos los trámites concernientes de la firma, el comprador transfería los fondos y el apoderado le hacía entrega material de la propiedad para que este fuera remodelando. Esto ocurrió hace dos años y hasta la fecha, se conoce que el apoderado salió de Venezuela, pero en desconocimiento de su paradero. Por ahora se presume inocentes...Pero el comprador está incurriendo en gastos de investigación de la cuenta bancaria a través de abogados y gestiones judiciales para demandar el cumplimiento del DOCUMENTO, probando la autenticidad de las firmas cotejando en el Registro y demás acciones que demandan tiempo y dinero.
SEGUNDA RECOMENDACIÓN – Cuando se firman documentos ante el Registro con representación de un apoderado, este organismo solicita una Fe de Vida o un video con el propietario del inmueble, con su cédula y pasaporte en mano, mencionando la fecha en que se está realizando el mismo. Entonces es oportuno realizar esta misma gestión antes de la firma de un DOCUMENTO PRIVADO.
También, aunque el documento sea privado debemos solicitar todos estos recaudos:
Cédula catastral actualizada, a nombre del propietario actual.
Solvencia de derecho de frente e impuestos municipales, tramitados en la alcaldía correspondiente.
RIF y cédula de identidad de las partes involucradas en la negociación. Si no se encuentran en el país, solicitar también alguna factura que contenga la dirección del propietario o Constancia de Residencia si es posible.
Constancia de registro de vivienda principal si es el caso. En el caso de inmuebles comerciales, copia y pago de la Forma 33 emitida por el SENIAT, que incluye un pago de 0,5% del valor del inmueble. Sino tendrá que pagar el comprador al momento de honrar su compra.
Copia del documento de propiedad, debidamente registrado.
Certificación de gravamen de 20 años o a su efecto ir a revisar el documento al Registro pertinente porque estos gastos son de responsabilidad del comprador.
Solvencia de pago de todos los servicios públicos para no comprar un inmueble con estas deudas, que luego serán responsabilidad del adquiriente o comprador futuro aunque no la haya comido ni bebido como decimos en criollo.
Copia del documento de condominio, en el caso que el inmueble sea parte de una propiedad horizontal.
Copia del poder. Cédula, Rif y Factura con dirección del apoderado o a sus efectos Constancia de Residencia.
Otros documentos como: sucesión, liberaciones de hipotecas, separación de bienes o de empresa si fuera el caso.
Los documentos privados requieren las firmas de las partes, huellas dactilares y dos testigos. Cada uno de los dos testigos testigos debe representar a cada una de las partes.
NUESTRA RECOMENDACIÓN FINAL – Sin embargo a que entendemos que por requerimientos en algún momento en particular, se tomará la vía para la venta o compra de una propiedad a través de Documento Privado, en lo profesional es nuestra obligación como empresa inmobiliaria con 33 años de actividad y experiencia sostenida en la comercialización de Propiedades en Caracas, recomendar que todo inmueble para su venta o compra, sea autenticado o protocolizado bajo documento público ante el Registro pertinente, evitando molestias futuras que acarrean inversión de tiempo y dinero.
La condición para una venta sana, es que todos los aspectos del negocio estén blindados con seguridad jurídica para el comprador, vendedor y para nosotros como intermediarios de la negociación. Es nuestra responsabilidad alertar e informar de cualquier eventualidad que pudiera acarrear para ustedes, la compra o venta a través de un Contrato Privado.
Para concluir, si fuera el caso imperioso de irse por esta vía para la venta o compra de una propiedad, confíe esta gestión en expertos abogados inmobiliarios, que analizan cada caso según el escenario legal de la propiedad. No vaya a ciegas en su importante compra o venta para en el futuro no tener nada que lamentar¡Póngase en manos de un profesional del derecho! bien sean los nuestros o del que tenga el bien de elegir de comprobada pericia en esta área, y sobre todo, en el entendido que este Documento Privado, sea transitorio hacia su autenticación en el menor tiempo posible,
¡Hasta la próxima!